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    买房的过程中,尽管我们掌握尽可能多事实才最有利,但是掌握所有情况几乎不存在,就算是自己入住多年的房子层高是多少,业主也未必清楚。两者都因为“不知情”难以顺畅维护权益。

    层高问题是什么

    按照习惯,我们要解决一个问题,第一步是要发现问题。对很多业主而言,层高是地板到天花板的距离,拿个卷尺量一下就知道了,但其实那是净高。这时候就有了第一个问题:我们量的是净高,那层高是什么?

    在现实中,常说的层高包含中线层高、楼面层高和净高——中线层高是指房屋上下两层层厚中线之间的垂直距离,在实务中测量中线层高存难以保证准确性,因而很少使用,所以我们要讨论的都是楼面层高:上下相邻两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。为了方便理解,通常都说地板到地板,也就是本层地面到上一层地面之间的垂直距离,比业主测量的“层高”多了一个楼板的厚度,用公式表示就是:房屋净高+楼板厚度=层高。

    为什么会出现层高问题

    知其然,更要知其所以然。

    业主可以测量净高,却无法知道楼板厚度,这种无法测量实际层高的情况给了开发商自由发挥的空间。高一点、矮一点业主根本不知道,业主和开发商的利益是对立的,给业主多一些,那开发商成本就高一些,自己就亏一些。即使开发商想要让利,每层层高都多一些,那这栋楼就可能存在限高问题,验收都难以通过。所以很少存在层高超高的情况,层高不足就成了层高常见问题。

    层高不足也称为层高缩水,在业主看来也许是个新奇的事物,但在开发商却是惯用的伎俩。(因为合同中有时候会约定净高,因而缩水的就是楼板厚度。业主肉眼无法测量。)

    除了业主肉眼看不到难以测量,第二个原因是法律没有给出层高不足、缩水怎么解决的办法。

    还有一个重要原因,开发商的收益远远高于违约成本。假设一套房子300万,面积是100平方米,也就是3万/平方米,如果面积缩水1平方米,那业主就损失3万。这些业主损失的,最终都成了开发商的收益,法律没有规定层高问题怎么解决,业主只能通过法律维权,所以开发商违约的成本几乎只有律师费,何乐而不为呢!起诉率之低,开发商获益之高,超乎想象。

    如何发现问题?

    法律没有明确的规定,开发商又这么肆无忌惮,业主遇到层高缩水只能认栽了吗?并不是的。漏洞给了开发商层高缩水的动力,而开发商拿地、审批、建设、验收等程序则给了业主发现问题的办法:

    第一,开发商拿地、审批、建设、验收等过程中都有严格的法律规定,开发强度、开发密度、绿化面积等经济技术指标都已经确定好了,层高也是与规划设计图纸,所以将规划图纸中层高和实际竣工层高对比一下,就可以知道开发商有没有偷业主的层高。

    第二,改变了建筑物的原规划设计。一般在合同中,会有关于变更规划的约定,如果变更的话会在某个区域公示,如果有异议要在几天之内提出,而这个公示区域几乎是业主难以关注。要避免开发商合理合法变更规划,则需要告知开发商如果变更公示的话,将变更内容书面告知你本人,做到及时关注,随时跟进。

    第三,未按照原规划设计图纸进行施工。设计与施工是紧密相关的,前者改变必然引起后者改变,承建商只能按照变更后的设计进行施工;另外一方面,二者也是分开的,审批用的是一个图纸,施工又是一个图纸,即使承建商知道,也可能装作不知道,最后开发商甩锅承建商。

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    我们解决了业主不能发觉的问题,让问题暴露出来,那就剩下怎么保障权益的事情。现行法律没有对层高违约做出明确的规定大神娱乐,但可参照适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条:

    “出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:

    (一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持

    (二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”

    在实践中,层高缩水比例很容易就超过了约定层高的3%。也就是说,因为层高缩水的纠纷中,法律其实赋予了业主很高的权限:既可以解除合同,也可以要求赔偿,而且选择权都在于业主。而这些情况,又是业主所不知道的,白白损失数十万,单单是钱的损失对很多业主来说没什么,但楼板厚度不足的危险却不是钱能买来的。

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郝女士

发布时间:2019-05-27 04:56
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